Covid-19 | Kündigungsbeschränkung bei der Wohnraummiete

Das 4. Covid-19-Gesetz sieht Beschränkungen bei der Kündbarkeit von Mietverträgen vor: Sollte jemand im Zeitraum 1. April bis 30. Juni aufgrund der Covid19-Pandemie Schwierigkeiten haben, die Miete zu bezahlen, ist das kein Kündigungsgrund. Mieter haben bis 31. Dezember Zeit, die Mietrückstände zurückzuzahlen. Die Mieter müssen jedoch in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt sein, damit die Kündigung unzulässig ist. Wann dies vorliegt und ob nur der Verlust des Arbeitsplatzes eine erhebliche Beeinträchtigung darstellt oder auch bereits Einkommenseinbußen (etwa aufgrund von Kurzarbeit) genügen, ist noch unklar.

Weiters ändert die neue Regelung nichts an der Fälligkeit der Miete, weshalb die Mieter Verzugszinsen von 4 % zahlen müssen, bis die Mieten nachgezahlt werden. Kautionen dürfen von den Vermietern nicht verwendet werden, um die entstandenen Mietrückstände auszugleichen. Schließlich werden Räumungsexekutionen auf Antrag der Mieter für drei Monate aufgeschoben.

Gilt nicht für Geschäftsraummieten

Diese Regelungen gelten für alle Wohnraummieten, nicht aber für Geschäftsräume oder Pacht. Hier besteht aber unter Umständen ein Mietzinsminderungsanspruch nach den §§ 1104,1105 ABGB. Das hängt im Wesentlichen von zwei Voraussetzungen ab. Es muss (i) ein „außerordentlicher Zufall“ vorliegen, der (ii) dazu führt, dass das Bestandobjekt nicht mehr benutzt werden kann. Liegen beide Voraussetzungen vor, muss der Bestandnehmer (Mieter oder Pächter) gemäß §§ 1104f ABGB für die Dauer und das Ausmaß der Unbenutzbarkeit keinen Mietzins zahlen. Die Frage, ob bzw. welche Auswirkungen der Covid19-Krise ein außerordentlicher Zufall sind oder nicht ist jeweils im Einzelfall zu prüfen. Letztlich handelt es sich dabei aber nun um eine von vielen Fragen, denen wir uns in einem eigenen Artikel gewidmet haben.

David Stockhammer | Rechtsanwalt – d.stockhammer@gibelzirm.com

Georg Männl | Rechtsanwalt – g.maennl@gibelzirm.com