Verschärfte Regelungen für Kurzzeitvermietung in Wien: Das sollten Sie wissen

Mit der Bauordnungsnovelle 2023 hat die Stadt Wien erneut die Regeln für touristische Kurzzeitvermietungen verschärft. Die neuen Bestimmungen der Wiener Bauordnung, die am 14. Dezember 2023 in Kraft traten, sollen den Wohnungsmarkt entlasten und den Missbrauch von Wohnraum für touristische Zwecke eindämmen. Hier sind die wichtigsten Änderungen im Überblick:

Nutzung von Wohnungen nur noch zu Wohnzwecken

Mit § 119 Abs. 2a der Wiener Bauordnung wurde nun offiziell verankert, dass Wohnungen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Das bedeutet, dass gewerbliche Kurzzeitvermietungen, wie sie beispielsweise über Plattformen wie Airbnb angeboten werden, in der Regel nicht mehr zulässig sind. Ausnahmen sind nur unter strengen Bedingungen möglich.

Was gilt als Wohnzweck?

Der Begriff Wohnzweck wird nicht explizit definiert. Es wird jedoch klargestellt, dass Wohnungen nur für Tätigkeiten genutzt werden dürfen, die üblicherweise in Wohnungen stattfinden, wozu etwa das Wohnen oder das Arbeiten im Homeoffice zählen. Die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungen ist hingegen ausdrücklich ausgeschlossen.

Ausnahme: 90-Tage-Regelung

Aufgrund der sogenannten 90-Tage-Regelung sind kurzfristige Vermietungen der eigenen Wohnung bis zu insgesamt maximal 90 Tagen pro Kalenderjahr erlaubt. Dabei muss die Vermietung jedoch gemäß dem Wiener Tourismusförderungsgesetz ortstaxenpflichtig sein. Überdies darf die vermietende Person ihren Wohnsitz an dieser Adresse nicht dauerhaft aufgeben.

Ausnahmebewilligung für gewerbliche Kurzzeitvermietung

Wer seine Wohnung dennoch (für einen längeren Zeitraum als 90 Tage) gewerblich für Kurzzeitvermietungen nutzen möchte, benötigt eine Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a der Wiener Bauordnung. Diese kann seit 01.07.2024 unter folgenden Bedingungen erteilt werden:

Die Wohnung befindet sich nicht in speziellen Wohnzonen oder Widmungskategorien wie „Grünland – Erholungsgebiet“.
Für die Wohnung wurden keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen.
Die Mehrheit der Wohnungen im Gebäude wird weiterhin zu Wohnzwecken genutzt.
Es werden nicht bereits 50 % der Nutzungseinheiten des Gebäudes gewerblich vermietet.
Alle EigentümerInnen des Gebäudes erteilen ihre schriftliche Zustimmung.

Die Ausnahmebewilligung wird für maximal fünf Jahre erteilt, kann jedoch verlängert werden, sofern die Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind.

Fazit

Mit den durch die Bauordnungsnovelle 2023 verschärften Regelungen zu Kurzzeitvermietungen verfolgt die Stadt Wien das Ziel, sicherzustellen, dass Wohnungen nicht dauerhaft ihrem eigentlichen Zweck entzogen und zu Apartmenthäusern umgewidmet werden. Dadurch soll der Wohnraum in der Stadt geschützt und der Anstieg der Mietpreise langfristig gebremst werden. Künftig müssen sich VermieterInnen sohin genau über die neuen Bestimmungen der Wiener Bauordnung informieren und gegebenenfalls eine Ausnahmebewilligung beantragen, um ihre Wohnungen (weiterhin) gewerblich vermieten zu dürfen.

Celine Lola | Rechtsanwaltsanwärterin - c.lola@gibelzirm.com