Doppelter Erfolg am OLG Wien | Mangelhafte Generalsanierung - Haftungsfalle für Hausverwaltungen

Mag. Georg Männl (Partner), Mag. Carla Zimmermann-Gassner (Rechtsanwältin) und Paul Breuer, LL.M. (Rechtsanwaltsanwärter) haben zahlreiche Käufer von generalsanierten Wohnungen bei einer Liegenschaft in Wien vertreten.

Der Bauträger hat den Käufern zugesichert, dass ein Gründerzeithaus stilgerecht auf den Stand der Technik gebracht wird. Die zugesicherte Sanierung erfolgte jedoch nicht, denn insbesondere die allgemeinen Teile der Liegenschaft hat der Bauträger kaum saniert.

In dem über mehrere Jahre geführten Verfahren wurde der Bauträger schlussendlich vom Oberlandesgericht Wien (GZ 5 R 169/23v vom 29.12.2023) verurteilt, die Sanierung der allgemeinen Teile der Liegenschaft nachzuholen.

Bauträger weisen in solchen Fällen gerne Hausverwaltungen an, noch keine Rücklage einzugeben. Dies, obwohl manche Käufer schon Miteigentum erworben haben und die Käufer auch nach § 40 Abs 2 WEG im Grundbuch angemerkt wurden. Bauträger wollen so erreichen, während des Abverkaufs der Wohnungen keine Bewirtschaftungskosten zu tragen. Für Hausverwaltungen tut sich in solchen Fällen eine bedeutende Haftungsfalle auf.

Neben dem Verfahren gegen den Bauträger wurde auch die Hausverwaltung geklagt, weil diese über mehrere Jahre keine oder eine zu geringe Rücklage eingehoben hat.

Das Oberlandesgericht Wien (GZ 5 R 138/24m vom 30.12.2024) ist in einer kürzlich ergangenen Entscheidung unserer Argumentation gefolgt und hat die Hausverwaltung schuldig gesprochen, die gesamte, nicht oder zu gering eingehobene Rücklage zuzüglich Zinsen und Kosten an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen.

Die Hausverwaltung hat vor allem damit argumentiert, dass der Bauträger ohnehin aufgrund des erfolgreichen Verfahrens dazu verurteilt wurde, die Sanierung nachzuholen. Auch hier ist das Oberlandesgericht Wien unserer Argumentation gefolgt und hat entschieden, dass die Rücklage einen anderen Zweck verfolgt. Denn selbst bei einem sanierten Gründerzeithaus ist es notwendig, in einem gewissen Mindestumfang eine Rücklage einzuheben, da die Rücklage auch der Vorsorge dient. Im Übrigen hat sich bereits im Verlauf der vermeintlichen Sanierung der allgemeinen Teile gezeigt, dass die Sanierung nicht ordnungsgemäß erfolgt.

Für die Käufer ist dies natürlich in doppelter Hinsicht erfreulich: Einerseits muss der Bauträger die offenen Sanierungsarbeiten nachholen. Andererseits muss die ehemalige Hausverwaltung eine bedeutende Einmalzahlung in die Rücklage leisten.

Georg Männl | Partner – g.maennl@gibelzirm.com

Carla Zimmermann-Gassner | Rechtsanwältin – c.zimmermann@gibelzirm.com

Paul Breuer | Rechtsanwaltsanwärter – p.breuer@gibelzirm.com